'15억 두채' 보유세 1800만원 줄때…30억 1주택은 더 내라?

중앙일보 조인스랜드

입력 2022.07.25 09:53

[안장원의 부동산 노트] 종부세 다주택자 중과 폐지

2019년 문재인 정부가 종합부동산세(종부세)에 도입한 다주택자 중과가 5년 만에 폐지될 전망이다. 내년부터 보유 주택 수에 상관없이 집값(공시가격)만을 기준으로 과세한다. 지금까지는 공시가격이 같더라도 다주택자는 1주택자의 2배 정도로 높은 차등 세율을 적용받았다.

정부는 지난 21일 발표한 세제개편안에서 보유 주택 전체 공시가격 합산액 기준으로 종부세를 매기기로 했다. 다주택자 세율이 1주택자 세율로 통일되고 세율도 내린다. 세율이 1.2~6%에서 0.5~2.7%로 절반 이하로 내려간다. 다주택자는 3주택 이상이나 서울 등 조정대상지역 2주택을 소유한 사람을 말한다.

세율 인하가 문재인 정부 이전 수준(0.5~2%)으로 되돌리겠다는 윤석열 대통령 공약에 미치지 못하지만 세금 부담은 문 정부 초기 수준으로 내려갈 전망이다. 0.5~2.7%는 문 정부가 세율을 올린 2019년과 2021년 두 차례 중 2019년과 비슷하다.

다른 점은 과세표준(세금 계산 기준 금액) 12억~50억원 구간(2019년 1.4%)을 12억~25억원과 25억~50억원 구간으로 나누는 것이다. 앞 구간 세율을 1.3%로 내리고 뒷 구간은 1.5%로 올린다.

정부 관계자는 “기본공제금액을 올리기 때문에 세율도 문 정부 이전 수준으로 내리면 세금 인하 폭이 너무 커질 수 있다”고 말했다.

▲ 2019년 문재인 정부가 도입한 종부세 다주택자 중과를 윤석열 정부가 내년부터 폐지하기로 했다. 사진은 서울 아파트 단지. 연합뉴스

정부는 종부세를 계산할 때 공시가격에서 빼는 기본공제금액을 확대해 1주택자 11억→12억원, 다주택자 6억→9억원으로 각각 올리기로 했다.

세율이 내려가고 기본공제금액이 늘면서 이중으로 세금 인하 효과가 발생한다.

세율 인하·기본공제금액 확대로 종부세 이중 감면

그런데 올해 세금과 비교하면 1주택자와 다주택자 간 희비가 엇갈린다. 내년 다주택자 세금이 많이 줄지만 1주택자는 더 낼 것으로 예상된다.

내년 다주택자 세금 감소는 기본공제금액 확대와 세율 인하의 이중 효과다. 다만 과세표준을 구할 때 공시가격에 적용하는 공정시장가액비율이 올해 60%에서 80%로 오르면서 다소 적게 내리기는 해도 인하 폭이 상당하다.

올해 공정시장가액비율이 정부가 지난달 16일 발표한 경제정책방향에 따라 당초 예정(100%)보다 40%포인트 내린 60%다. 정부는 내년부터 종부세 다주택자 중과 도입 이전 수준인 80%로 맞출 예정이다.

정부 관계자는 “공정시장가액비율 60%는 올해만 적용할 방침”이라고 말했다.

▲ 다주택자는 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택 보유자. 자료: 기획재정부

김종필 세무사의 도움을 받아 모의 계산한 결과 지난해 6700만원까지 올랐던 조정대상지역 공시가격 15억원짜리 2채 총 30억원 종부세가 올해 공정시장가액비율 인하로 3300만원으로 줄고 내년엔 1500만까지 더 내려간다. 올해의 반 토막이다. 재산세는 올해와 내년 변동이 없어 내년 총 보유세(재산세+종부세)도 올해보다 1800만원 줄어든다.

올해까지 종부세를 내던 공시가격 합산액 6억~9억원 다주택자는 내년부터 기본공제금액 확대로 종부세 걱정을 하지 않아도 된다. 공시가격 4억5000만원 두 채의 종부세가 2021년 360만원이었다가 올해 230만원으로 줄고 내년엔 9억원 모두 공제돼 세금이 없다.

1주택자는 기본공제금액 줄고 공정시장가액비율 올라

1주택자 세금 증가는 정부가 1주택자에 대해 올해 한시적으로 재산세와 종부세를 파격적으로 낮춘 반사작용이다. 올해 재산세 공정시장가액비율이 60%에서 45%로, 종부세도 다주택자와 마찬가지로 100%에서 60%로 내린다. 11억원인 종부세 기본공제금액에서 3억원 더 특별공제한다.

내년엔 재산세 공정시장가액비율이 60%로 원상 복구하고 종부세도 80%로 오르는 데다 기본공제금액이 14억원에서 12억원으로 내려가면서 종부세 계산 금액이 2억원 늘어난다. 세율이 내려가기는 하지만 다주택자보다 훨씬 적게 내린다.

다주택자가 0.7~3.3%포인트, 1주택자가 0.1~0.3%포인트 각각 내린다. 세율 인하 효과보다 공정시장가액비율 상향과 기본공제금액 축소 효과가 훨씬 더 큰 것이다.

1주택자는 내년에 재산세와 종부세 모두 오르는 셈이다.

공시가격 30억원의 보유세가 올해 1500만원(재산세 800만원, 종부세 700만원)에서 내년 2100만원(재산세 1100만원, 종부세 1000만원)으로 600만원 증가한다.

공시가격 14억원의 경우 올해는 종부세가 없고 재산세만 315만원인데 내년엔 재산세가 445만원이고 기본공제금액 축소분 2억원에 대한 50만원의 종부세도 내야 해 총 보유세가 495만원이다. 올해보다 180만원 많다.

김종필 세무사는 “올해 워낙 많이 줄어든 기저효과로 내년 세금이 더 많지만 세금이 치솟았던 2019~2021년보다 훨씬 적다”고 말했다.

공시가격 30억원 보유세가 2018년 2000만원이었다가 2021년 3000만원까지 올라갔다.

저가주택 다주택자가 1주택자보다 세금 적어

세제개편안에 따르면 1주택자보다 세금이 적은 다주택자도 늘어난다. 공시가격이 같으면 대개 다주택자 보유세가 1주택자보다 많다. 종부세 기본공제금액 3억원 차이(1주택자 12억원, 다주택자 9억원) 때문이다.

그런데 종부세가 없거나 적은 저가주택 다주택자 보유세가 1주택자보다 적다. 다주택자 재산세가 1주택자보다 적기 때문이다. 재산세가 주택별 누진세여서 이를테면 30억원 한 채 세금보다 10억원짜리 세 채 세금이 적게 나온다. 여기다 다주택자가 종부세를 내더라도 1주택자와 재산세 차액보다 적으면 재산세와 종부세를 합쳐도 1주택자 재산세보다 줄어드는 것이다.

모의계산 결과 공시가격 총액 13억원 정도까지는 다주택자 세금이 더 적은 것으로 나타났다. 공시가격 9억원까지는 다주택자 종부세가 없어 다주택자 재산세가 1주택자 재산세보다 적다. 9억~13억원에서는 다주택자와 1주택자(12억원 초과) 간 종부세보다 재산세 격차가 크다.

공시가격 13억원 1주택자 보유세가 재산세 408만원, 종부세 25만원 등 433만원이다. 공시가격 6억5000만원짜리 두 채의 경우 종부세가 142만원으로 117만원 더 많지만 재산세가 286만원으로 122만원 적어 전체 보유세가 1주택자보다 5만원 적은 428만원이다.

다주택자 양도세 중과 한시적 배제 약발 떨어질 듯

다주택자 보유세 부담 경감은 시장의 주택 공급을 줄일 것으로 예상된다. 종부세 부담 때문에 주택을 처분하려던 다주택자가 매도를 보류할 것이기 때문이다. 정부가 내년 5월 9일까지 한시적으로 중단하기로 한 양도세 다주택자 중과의 매물 유도 기대 효과가 약해질 수 있다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “1주택 대비 다주택 세금 격차가 줄어 ‘똘똘한 한 채’ 선호도 둔화하지 않겠느냐”고 말했다.

집값 전망이 밝지 않기 때문에 다주택 보유세 완화로 다주택 수요가 늘어나는 데 당분간 한계가 있을 것으로 전문가들은 본다.

정부가 발표한 다주택자 중과 폐지가 ‘희망 고문’이 될 가능성도 있다. 관련 법을 개정해야 하는데 여소야대로 야당이 다수당인 국회를 통과하기가 쉽지 않을 것이기 때문이다. 야당인 더불어민주당은 반대 입장이다.

안장원 기자
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