혼자 2채면 1주택, 부부 2채면 다주택…종부세 특례 ‘혼란’

중앙일보 조인스랜드

입력 2022.09.22 14:47

지방 저가주택, 상속주택 특례 허점…인별과세 사각지대 드러나

정부가 올해부터 종합부동산세(종부세) 부담을 덜어주겠다며 지방 저가주택, 상속주택 등 과세특례를 시행한 것을 두고 혼란이 발생하고 있다. 특례 대상에 해당하면 2주택이 아닌 1주택자의 계산 방식을 적용해 혜택을 주기로 했지만, 같은 세대의 부부라도 부동산 명의에 따라 내야 하는 금액의 차이가 크기 때문이다.

예컨대 남편이 혼자 2채를 가지고 있다면 이번 과세특례에서 1주택자로 혜택을 받는다. 그러나 남편과 아내가 각각 한 채씩 소유했다면 2주택자로 계산된다.

김모(48)씨는 2008년부터 서울 송파구 공시가격 18억4500만원짜리(이하 공시가격) 자신 명의의 아파트에 거주하고 있다. 지난해 김씨의 아내는 아버지가 사망하면서 지분율 33%로 4억800만원 아파트를 상속받았다.

정부가 상속 개시 5년 이내 주택은 특례를 통해 주택 수에서 제외한다고 밝히면서 김씨는 그대로 1세대 1주택자로 간주될 것으로 생각했다. 그러나 예상은 빗나갔다.

송파구 아파트는 김씨 명의지만 상속 주택 명의자는 아내라는 이유에서다. 1세대 1주택자로 적용되면 김씨가 낼 종부세는 지난해와 비슷한 156만원이다. 그러나 2주택자가 되면서 올해 종부세는 501만원으로 크게 늘어난다. 기본공제 금액이 11억원에서 6억원으로 줄어드는 데다 10년 이상 보유해 적용되는 40%의 세액공제도 받지 못해서다.

김씨는 “지난 14일까지만 해도 특례 적용이 가능하다고 했는데, 막상 특례 신청이 안 돼 과세 당국에 다시 물어보니 답변이 바뀌었다”고 하소연했다.

지방 저가주택도 마찬가지다. A씨는 서울 성북구 8억5000만원의 아파트에 산다. 이 아파트는 A씨 명의다. 아내는 강원도 철원군에 1억1000만원짜리 주택을 가지고 있다. 정부는 올해 시행령을 개정하면서 수도권 및 광역시·특별자치시 이외 지역에 있는 공시가 3억원 이하 아파트 1채는 주택 수에서 제외하기로 했지만 A씨에겐 해당하지 않는다.

이에 따라 A씨는 1세대 2주택자로 간주돼 6억원까지만 공제받을 수 있고, 올해 종부세로 156만원을 납부할 가능성이 크다. 만약 A씨가 두 아파트 모두 본인 명의로 소유했다면 1주택자로 간주돼 11억원까지 공제를 받는다. 종부세를 한 푼도 안 낼 수 있었다.

부부 공동명의에 따른 문제도 있다. 예컨대 남편과 아내가 각각 6대 4로 부동산 지분을 가지고 있다면 지분율이 큰 남편이 납세의무자가 된다. 이때 아내 명의로 상속주택이나 지방 저가주택이 있다면 특례 대상에 해당하지 않는다. 또 부부 공동명의의 일시적 2주택자인 경우 종부세 적용 방식이 명확히 정해지지 않았다.

과세 당국에는 관련 질의가 쏟아지고 있다. 국세청은 기획재정부에 유권해석을 의뢰했다. 애초 기재부가 이 같은 상황에 따른 지침을 정해놓지 않아 논란을 자초했다는 지적이 나온다.

이는 종부세가 개인에게 과세하는 인별 과세라서다. 세대별 과세인 양도소득세·취득세, 물건별 과세인 재산세와 부과 방식이 다르다. 기재부 관계자는 “특례를 세대별로 적용한다면 위헌 우려가 있다”며 “6억원이 기본이고 11억원 공제는 특례다. 이를 인별로 적용해 각각 11억원씩 공제할 수는 없는 일”이라고 말했다. 2008년 헌법재판소는 종부세 세대별 합산 과세에 대해 위헌 판단을 내린 바 있다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 “종부세 부담을 덜어주겠다는 목적으로 시행령 개정을 하긴 했지만, 부동산 관련 세제 자체가 복잡하게 꼬여 있다 보니 사각지대가 생겼다”며 “시장의 불확실성을 줄이기 위해 세제를 단순화하는 게 필요하다”고 말했다.

세종=정진호  기자
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